Os leilões de imóveis estão em crescimento no Brasil, batendo recorde a cada ano que passa. Mas será que vale a pena comprar imóveis em leilão? Neste guia vamos falar um pouco sobre os leilões de imóveis e como participar.
Leilão de Imóveis no Brasil
Uma recente notícia chamou atenção nas redes sociais e na grande mídia: somente no primeiro semestre de 2024, 44 mil imóveis foram leiloados. Em todo o ano de 2023, foram 26 mil, de acordo com a Caixa Econômica Federal. Assim, é possível perceber um grande aumento no número de imóveis leiloados. O principal motivo está no endividamento das famílias brasileiras, pois muitas pessoas realizam empréstimos com imóveis como garantia ou até mesmo deixam de pagar as parcelas do financiamento imobiliário.
Geralmente nós falamos sobre leilões de veículos em nosso site, porém com o aumento do interesse em leilão de imóveis e com o crescimento do mercado, resolvemos trazer algumas informações sobre os leilões de imóveis.
Leilão Judicial e Extrajudicial
Primeiramente é importante saber a diferença entre os leilões judiciais e extrajudiciais. Como o nome já diz, os leilões judiciais são aqueles que envolvem processos na justiça e são realizados após a ordem de um juiz. Já os leilões extrajudiciais são aqueles que ocorrem fora da esfera judicial, sendo mais comuns os leilões realizados por bancos e financeiras.
Os leilões extrajudiciais costumam ser maioria, de modo que vamos falar mais sobre leilões extrajudiciais, mais especificamente sobre os leilões envolvendo bancos e financeiras.
É correto eticamente participar de um leilão?
Embora possa parecer irrelevante, muitas pessoas preferem não participar de um leilão de imóveis por acreditar ser errado, pois ao arrematar um imóvel em um leilão, o arrematante estaria, teoricamente, tomando a casa de outra pessoa. Esse pensamento é completamente compreensível, mas na prática o imóvel irá a leilão de qualquer jeito, independentemente de quantas pessoas participam do leilão.
Dessa forma, não existe nada de errado em participar de um leilão de imóvel. Algumas pessoas preferem tentar obter informações sobre os moradores atuais do imóvel. Por exemplo, caso o imóvel seja de uma idosa doente que mora sozinha, elas se abstém de participar do leilão. O leilão irá acontecer de qualquer forma, porém alguns preferem não se envolver em determinados casos.
Leilão de imóveis ocupados e desocupados
Existem leilões de imóveis ocupados e desocupados. A maioria das pessoas irá considerar o leilão de imóveis desocupados muito mais vantajoso, pois não precisa passar pelo processo de desocupação. Esta é realmente uma vantagem, porém as pessoas esquecem de outras questões.
Os leilões de imóveis desocupados costumam ser bem mais concorridos, de modo que o valor de arrematação tende a ser mais alto. Além disso, é interessante saber porque o imóvel está desocupado. É possível que o imóvel esteja muito danificado, por exemplo.
Assim, existem boas opções tanto nos leilões de imóveis ocupados quanto no de desocupados e o ideal é não se limitar somente a um tipo de leilão.
O processo de desocupação
Um dos grandes mitos criados em relação a leilão de imóveis está relacionado ao processo de desocupação. Existe uma crença de que é extremamente difícil desocupar o imóvel e que o processo pode demorar vários anos. Isso não é verdade e na maioria dos casos o processo de desocupação demora poucos meses, podendo se estender caso o antigo morador esteja relutante em sair.
Na realidade existe uma forma de tornar a desocupação mais fácil, fazendo um acordo direto com os moradores. Pode-se oferecer para pagar pela mudança, por exemplo. Como os valores de arrematação de um leilão costumam ser bem abaixo do mercado, compensa fazer um acordo com uma compensação financeira para desocupar o imóvel mais rápido. Caso não haja acordo, deve-se entrar com um processo na justiça, que pode demorar alguns meses, mas no final a desocupação será realizada.
Como entrar com um processo judicial demanda tempo e dinheiro (gastos com advogados, por exemplo), o mais recomendado é realmente tentar um acordo que seja bom também para os moradores.
Visitação
Uma parte importante do processo de leilão é a visitação. Nos leilões de veículos, nós sempre recomendamos a visitação. Nos leilões de imóveis existe um porém: nem sempre é possível visitar o imóvel antes do leilão. É importante verificar muito bem essa informação no edital.
Caso a visitação não seja possível, procure buscar mais informações sobre o imóvel, principalmente no edital. Também é possível tentar coletar informações com vizinhos, porteiros, etc.
Financiamento
Outro ponto importante sobre o leilão de imóveis está relacionado ao financiamento. Geralmente as condições para financiamento são bem boas, mas esta é outra informação em que é necessário ficar bem atento ao edital.
Assim, sempre leia o edital antes de participar de um leilão.
Vantagens e Desvantagens
A principal vantagem de se participar de um leilão de imóvel é o preço. Os preços são realmente bem mais atrativos que comprar um imóvel por meios tradicionais. Além disso, o número de imóveis indo a leilão está aumentando, de modo que o número de boas oportunidades tende a crescer.
Em relação as desvantagens, a principal delas é em muitos casos não conseguir saber com precisão o estado de conservação do imóvel. Além disso, existem taxas que devem ser pagas, concorrência com pessoas experientes, processo de desocupação e os riscos legais, principalmente em leilões judiciais.
Cuidados e recomendações
O primeiro cuidado que deve-se tomar ao participar de um leilão de imóveis é verificar a confiabilidade dos leilões. Nos leilões de veículos é muito comum existirem sites falsos, criados para aplicar golpes. Embora nos leilões de imóveis essa prática seja menos comum, ela existe e a tendência é de aumentar, devido ao aquecimento do mercado. Verifique bem o leiloeiro e as informações nos editais antes de participar de qualquer leilão.
Também é recomendado estimar corretamente o valor do imóvel. As vezes o valor estimado no edital é um, mas ao pesquisar um apartamento no mesmo prédio (por exemplo) é possível verificar que a estimativa está diferente da realidade. Além disso, é necessário ficar atento a todas as taxas e impostos que devem ser pagos (ITBI e comissão de 5% ao leiloeiro), entre outros custos.
Por isso, é extremamente importante verificar todas informações no edital.
Como participar de um leilão de imóveis
Para participar dos leilões o primeiro passo é definir de qual leilão se deseja participar. O leilão mais conhecido é o da CAIXA e geralmente é o que tem mais opções, visto que a CAIXA é a maior financiadora de imóveis do país.
Depois, basta se cadastrar no site, ler o edital do leilão para se informar das datas e do processo e dar os lances. Caso arremate, fique atento ao processo de pagamento e à documentação para tomar posse do imóvel.
O processo de participar do leilão em si é bem simples. O que se deve ter muita atenção são os cuidados que devem ser tomados antes de se participar, se informando o máximo possível sobre o leilão e o imóvel, lendo o edital atentamente.
